部屋探しをする前に!家賃の決まり方と家賃相場について知ろう

お部屋探しの前に予備知識を

あなたは家賃って誰が決めているか知っていますか?

そう、もちろん大家(オーナー)さんが決めています。
その不動産の管理を委託されている管理会社が決めることもありますが、
最終的には大家さんが決めています。

ではその大家さんはどういう考えでどうやって家賃を決めているか知っていますか?

普通、市場経済ではモノの値段は需要と供給で決まりますよね。
賃貸物件の家賃も例外ではありません。
普通は周辺の需要と供給や似たような物件の家賃を見て、
総合的に判断して決められます。
高すぎたら誰も入居してくれず、利益が出ませんし、
安すぎても維持費を引いたら利益が残らないかもしれません。
その辺を考慮して、妥当な金額を決めているんです・・・普通は。

市場経済の原理では決まらない「家賃」

でも、実際にはそんな「普通」の決め方で家賃を決めるのはすごく難しいのです。
「似たような物件」と言っても、まったく同じ部屋というのはありませんし、
今の家賃で入居者が決まらないからと言って、明日も決まらないとは限りません。
前回(例えば2年前)に決まった家賃で決まるとも限りません。
一般的な工業製品などと比べて値付けがとんでもなく難しいのです。

それだけではありません。

不動産の大家(オーナー)さんというのは、
「不動産賃貸業」をやろうと思って参入してきた人以外の人の割合が非常に高いです。
相続税対策として深く考えずにアパートを建てた人、
相続で手に入れた人、キャピタルゲイン(値上がり)を期待して購入した人などです。
これらの人は、賃料を市場原理に則って決めようとは考えません。
自分の都合のいいように、勝手な数字を決めてしまうことも頻繁にあります。

効率的な市場

このように情報が不完全だったり、利益を追求しない人がいたりする市場では、
市場経済の原理からはとんでもなく外れた価格がつけられている商品が存在することがあります。
不動産賃貸市場は「効率的な市場」では全くないため、
本当に「お買い得な物件」が多数存在するのです。

お買い得な物件をどうやって見つけるか

それではどうやって「お買い得な物件」を探せばいいのでしょうか。

これはなかなか難しい問題です。
いや、見つけるのが難しいと言っているわけではありません。
「あなたにとってお買い得な物件」を見つけるのが難しいのです。

賃貸物件を探している人にとって、
どの物件が得かというのは人によって違います。

例えば、エアコンを例にとって説明します。
ある2つの部屋があったとしましょう。
片方にはエアコンがついていて(A)、片方にはついていません(B)。
その他の条件はほぼ同じだとします。
エアコンがついているほうの物件の賃料が、
エアコンがついていないほうの物件の賃料より1000円高かったとします。

さて、あなたにとってお得な物件はどちらでしょうか。
エアコンを使う人であればAのほうがお得だと感じるかもしれませんし、
エアコンなんか絶対に使わないという人にとってはBのほうがお得でしょう。

このように、人によって価値観は千差万別です。
そのため「あらゆる人にとってお得な物件」などというものは存在しないのです。

なので、お得な物件を見つけようと思ったら、
探し続けるしかありません。
あまり人がいかないような駅から離れた不動産屋さんとか、
本当に営業しているかどうかわからない古びた不動産屋さんとかを訪ねてみましょう。
疲れて「これでもういいや」とか、
「そんなお得な物件なんてない」とか言ってはいけません(笑)

家賃相場について

ここまで、賃料は市場原理では決まらないという話をしました。
確かに1件1件見ていけば、それぞれは市場原理では決まっていないように見えます。
しかし、物件多数で見ていくと全体としてはかなりしっかりした賃料の傾向を示します。
それが賃料相場です。

賃料相場を見れば、自分が住もうとしている地域のうち、
どのあたりが賃料が安めで、どのあたりが高めなのかなどがわかります。
賃料が高い地域はそれ相応に利便性が高かったり、街がきれいだったりします。
それら条件をしっかりと踏まえたうえで、
賃料相場が「自分にとってお得」な地域を選べばイイと思います。

ただし、気を付けなければいけないのは、賃料相場はあくまでも賃料相場です。
あなたが今見ているその物件があなたにとって割安なのかどうかということには
何の参考にもならない数字なのです。

では何を参考に部屋探しをすれば良いのか

はっきり言って、参考になるものはあなたの目だけです。
あなたの嗜好はあなたにしかわかりませんし、
あなたの金銭感覚もあなたにしかわかりません。
賃料相場を見ることで、どのエリアを探すべきかという「あたり」を付けることはできますが、
部屋を決める際の決定打にはなりません。

しかし、当サイトの「ズバッと家賃」や「まるまる相場」、
掘り出し物件検索」の機能を用いれば、
何もわからずにやみくもに探すよりは、もっと効率的に、
もっと良い部屋をより安く借りられる可能性は高まると思います。

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