AssessRENTの使い方

本システムの仕組み

本システムは、インターネット上で収集された大量の物件情報を分析することによって提供しています。
分析対象の物件情報を入力すると、その路線の対象の駅とその前後2駅を含めた5駅の物件情報を抽出します。
抽出した情報を統計技術を用いて分析を行い、各係数(平米数や築年数など)毎に単価を計算します。
各単価は、誤解を恐れずに簡潔に書くと、「他の条件を固定し、その係数だけを変化させたときに変化する賃料額」を求めています。
そのため、従来の「平均家賃」による相場計算で起こりがちだった「物件タイプの偏りによる結果の歪曲」が起こりにくくなるのです。

平均賃料は相場賃料ではない!?

たとえば、あるA駅にはたまたま新築の広めの物件が多く、B駅には築古の狭めの物件が多かった場合、平均家賃ではA駅の物件のほうが高いように見えます。
相場分析
しかし、実際にはB駅の方が利便性が高いなどの理由で人気が高く、
全く同一条件の物件が両駅に存在した場合には、
B駅の方が家賃が高いなどということは起こりえます。

そういった場合でもこのシステムで分析を行えば、
築年数や広さの情報を固定化したうえで駅そのものの付加価値を計算しますので、
B駅の方が高いなどという情報を正確に反映させることが可能となっています。
このように、単なる平均家賃を求めるような相場計算とは根本的に異なり、
データの偏りなどを排した結果が得られるのが本システムの特徴です。
このような計算は人間が多量のデータを見て実施することは非常に難しく、長年の勘などに頼らなければなりません。
このシステムを用いれば長年の勘などがない人でも、ある程度基本的な情報を簡単に把握することができ、適正な賃料を算出することが可能なのです。

「AssessRENT活用の手引き」のダウンロード

AssessRENT活用の手引き

分析レポートの詳細

表紙ページ

表紙ページでは分析結果の概要、分析対象物件の概要、本レポートの取扱上の注意について記載しています。

AssessRENTの表紙

入力情報表示ページ

入力された分析対象物件の詳細な情報を表示しています。
レポートを保存して後日確認する際、どのような情報を入れて分析をしたかがわかります。
諸条件については、省略表示をしているため、入力ページの項目名との対応は下記をご覧ください。
AssessRENT入力

生活必需店(必需店), 閑静な住宅街(閑静), 幹線道路沿い(幹線道路), 線路沿い(線路), 繁華街(繁華街),
周囲に迷惑施設(周囲迷惑), 経路上の不都合(経路), 1階に迷惑施設(1階迷惑), 入居者の属性が悪い(属性),
空室が目立つ物件(空室), 掃除が行き届いていない(掃除), プロパンガス(プロパン), セキュリティ充実(セキュリティ),
インターネット無料(イ無料), 日当たり良し(日当), 見通しが効かない窓(窓), 表示より狭い(狭い), 収納が多い(収大),
収納がない(収無), 和室(和室), 角部屋(角部屋), 家具家電フル装備(家電フル), 家具家電付き(家電付), 新式キッチン(キッチン),
独立洗面台(独洗面), TVインターフォン(TVph), 温水洗浄便座(温便座), 浴室乾燥機(浴乾), 充実した設備(設備),
屋外洗濯機置き場(外洗), エアコンがない(エア無), 旧式の設備(旧設), 初期費用軽減(初費軽), 悪属性者の受け入れ(悪属性),
定期借家契約(定期), 厳しい審査基準(審査)

相場賃料分析結果ページ

3ページ目は周囲の募集中の物件情報をもとにして計算した相場賃料の詳細ページです。
現賃料との比較や、単純な平米(坪)単価、相場賃料の内訳などの情報を表示しています。
また、相場賃料の計算のために算出された各種単価(1平米、1分あたりの賃料)や、純粋な駅による賃料差を表示しています。
(駅による賃料差は平均家賃とは異なり、他のすべての条件をそろえた場合の駅による賃料の差を計算しているため、純粋な駅の価値がわかります。)
AssessRENT相場詳細

補正値詳細ページ

相場賃料分析結果ページに記載の「諸条件」の賃料値がどのように計算されているかを示すページです。
緑の山型のグラフは定量データリストに記載のデータを分析し、そのようなデータを持つ物件がとりうる賃料値の確率分布を表示したものです。
緑のグラフの範囲内で各諸条件がどの程度良いのか悪いのかを鑑み、賃料を補正しています。
黄色の棒は定量データ以外の入力がすべてチェックなしだった場合の賃料値を示しています。
青の棒はチェックを入れられた項目の評価によって補正をした後の賃料値を示しています。
赤の棒は入力された現賃料の値を示しています。
AssessRENT補正

周辺物件情報ページ

分析範囲の物件の分布を表示しているページです。
青い点は分析範囲(前後2駅を含む5駅)、黄色い点は分析対象駅の物件の分布です。
該当地域における物件の分布の傾向を見ることができます。
それぞれの点はすべての物件をプロットしているわけではなく、ランダムに抽出した一部の物件のみを表示しています。
またそれらの点の傾向を示す近似直線も計算し、それぞれグラフ上部に表示しています。
地域毎に項目間の相関度が異なるなど様々な傾向をもっていることがわかり、詳細な賃料査定を行う際の重要な資料となります。

AssessRENT周辺物件分布

周辺物件詳細情報ページ(1)~(3)

周辺物件の分布を様々な角度から表示しているページです。
上記のページの分布の表示に加え、各グラフのデータを分析対象物件の条件と
似ている物件だけを抽出したグラフを表示しています。
これらのグラフを見ることによって、競合物件が少ない方向性はどちらかが見極められるようになり、
リフォームや募集戦略を考える際の重要な手掛かりとなります。
AssessRENT周辺物件情報詳細

過去の相場情報ページ

過去の相場情報を表示しているページです。
季節ごとの「一般的な賃料変化」ではなく、「対象物件固有の賃料変化」が読み取れます。
季節ごとの賃料変化は物件の種類によって異なります。
このグラフを見れば、分析を行った物件の最も平米数が広い部屋と最も狭い部屋、すべての部屋の平均賃料の変化を確認することができ、賃料相場の変化をより詳しく知ることができます。

AssessRENT過去の相場変動

類似物件情報ページ

(一番上に)入力された部屋とよく似た条件の部屋を類似度順に表示しています。
単に数字の近さだけを見ているのではなくそれぞれの賃料に対する影響度を加味して類似度を計算しているため、
一般的に入居者視点で見て似ているような物件が抽出されています。
ここに表示されている物件を見ることによって、3ページ目で算出された相場賃料がどの程度当たっていそうなのかの検討を付けることもできます。

AssessRENT類似物件

設備設置率概要ページ

今回分析対象とした周辺駅での各設備の設置率を円グラフで記載したものです。
大手物件検索サイトでもよく見かける情報です。

AssessRENT設備設置状況

設備設置率詳細ページ

今回分析対象とした周辺駅での各種設備の設置率を、様々な角度からグラフ化したものです。
一番上の段は駅毎に見たもの、真ん中は築年数毎、一番下は平米数毎に見たものです。
一番左の列は、今回分析に用いた全物件を対象としたグラフ、 左から二番目の列は、駅を今回分析対象とした物件の最寄駅だけに絞ったもの、左から三番目の列は、築年数を今回分析対象とした物件と近い築年数のものだけに絞ったもの、一番右の列は、平米数を今回分析対象とした物件と近い平米数のものだけに絞ったものです。
※ただし、横軸となる情報でデータを絞っても良い情報は見えないため、そのような場所は「グラフなし」としている)
AssessRENT設備詳細

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用語集

パラメータ
物件を構成する情報のうち、本分析に使用されている情報のこと
係数
他のパラメータを固定した際に、特定のパラメータが単位量変化した際に変化する賃料の値
単位量
平米数であれば「平米」、築年数であれば「年」などの単位のこと。「バストイレ別」などの項目ではyesなら1単位、noなら0単位となる。
基礎値
その地域における物件の基本的な価値のこと。現実世界では特に意味を持たない。
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